FACULDADE SEAMA
ADELMAN MAGNO
ALINE SANTOS
DILCILENE FORO MARINHO DIAS
JOSÉ ADELSON OLIVEIRA DOS SANTO
DIREITO CIVIL III
Atividade apresentada como
requisito parcial para obtenção da nota para G1 da disciplina Direito Civil
III, ministrada pela profrª Gabriela Scheibe, curso de Direito, turma 4º din da
Faculdade Seama.
DIREITO CIVIL III
Atividade apresentada como
requisito parcial para obtenção da nota para G1 da disciplina Direito Civil
III, ministrada pela profrª Gabriela Scheibe, curso de Direito, turma 4º din da
Faculdade Seama.
Aprovada em: ___/___/2012.
_________________________________
Orientadora: Profrª Gabriela
Scheibe
Coordenação de Direito
13 de agosto de 2012
A Deus, pelas oportunidades que nos
tem dado.
INTRODUÇÃO
O presente trabalho, consiste em uma
pesquisa bibliográfica por meio da qual acadêmicos, do 4º semestre do Curso de
Direito, fazem uma estudo acerca da temática: Contratos, na modalidade Compra e
Venda. Neste contexto serão apresentados os elementos constitutivos do Contrato
de Compra e Venda, bem como seus Princípios característicos, Legitimidade e
Cláusulas especiais (retrovenda, venda a contento, preempção ou preferencia,
venda com reserva de domínio, venda sobre documentos).
Dentre as principais referencias
utilizadas para o desenvolvimento deste estudo, estão: Sílvio de Salvo Venosa,
Sílvio Rodrigues e Maria Helena Diniz, dentre tais autores, Diniz(2010) define
Contrato como:
"É o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem
jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as
partes, com o escopo de adquirir,
modificar ou extinguir relações de natureza patrimonial" (DINIZ, 2010 -
370).
Destarte, o contrato caracteriza o
vínculo jurídico gerador de obrigações recíprocas entre as partes ou vendedor e
comprador, no caso de contrato de compra e venda.
Nas últimas décadas o fenômeno
contratual vem sofrendo acentuada expansão, diversificando e especializando-se
em multi-facetárias modalidades visando acompanhar a dinâmica social, fato que,
inviabiliza a qualificação de um tipo genérico de Contrato de Compra e Venda,
por exemplo, mas diferentes modalidades de venda regidas por regramentos
diversos (Código Civil e as Leis), ainda que o negócio jurídico comporte o
mesmo rótulo.
A categoria de contrato de Compra e
Venda é elementar do negócio jurídico, assim como a Doação e o Mandato. São
categorias facilmente identificadas e reconhecidas desde a época dos romanos,
ainda que, não tenham desenvolvido uma Teoria Geral acerca dos contratos razão
pela qual o Direito Romano apenas, concedia a ação dando proteção e
reconhecimento jurídico sob situação previamente determinadas. Assim, caso não houvesse a ação para a relação
jurídica logo, não haveria proteção do ordenamento.
Segundo Venosa (2007), com o crescimento do
intercâmbio mercantil (processo da
Expansão marítimo-comercial) surge a necessidade de modificação das relações
contratuais que, deixam de ter como critério único a ação e passam a ter formas
contratuais simplificadas na qual a Vontade contratual passa a ser obrigatória,
independente de sua forma. Essa concepção, segundo Venosa (2007) passa a
ingressar nos códigos modernos, com a dimensão universal que deu o Código
napoleônico (a compra e venda, embora de carácter consensual, são contratos de
transferência da propriedade, de efeito real instantâneo, ou seja, o domínio transfere-se
ao adquirente pelo simples consentimento, sem
necessidade de tradição (Magalhães, 1981:17. In: VENOSA, 2007 -29)).
Nesse sentido, o Código napoleônico
distanciou-se da tradição romana que, por sua vez, tem no contrato de compra e
venda um comportamento jurídico, criando
unicamente obrigações entre as partes.
Até meados do século do século XX, a
doutrina contratual teve como fundamento a Teoria Geral das Obrigações sem a
preocupação com uma Teoria geral contratual. No entanto, segundo Venosa (2007),
hodiernamente está havendo uma inversão, isto é, a prevalência da Teoria
especial dos Contratos sobre a Teoria Geral das Obrigações, esta, passou a ser
residual e somente buscada na ausência ou omissão daquela.
COMPRA E VENDA
Antes do surgimento da moeda,
portanto, entre os grupos primitivos, a relação contratual preponderante
consistia na troca (permuta e escambo). A partir da criação da moeda, a compra
e a venda ganhou papel de destaque no cenário contratual.
Venosa (2007) simplifica compra e
venda como ”a troca de uma coisa por dinheiro", da mesma forma, Caio Mário
da Siva Pereira, citado por Diniz (2010), define tal contrato como "aquele
em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o
domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo
preço em dinheiro (Lei 10.192/2001; Decreto nº 857/69, art. 2º) ou valor
fiduciário correspondente", o que reporta de imediato à sua importância e
utilização intensivamente nas sociedades modernas, nas quais, este negócio
jurídico apresenta-se enquanto elemento inerente e indissociável da própria
dinâmica social. Assim, por sua importância econômica, a compra e venda é o
contrato mais importante e frequente, daí ser mais minuciosamente regulado pela
Lei, seja na hipótese de compra e venda simples, como numerosas cláusulas e subespécies do contrato padrão.
O Sistema jurídico brasileiro,
adotado pelo legislador, do qual decorrem consequências fundamentais, situa o
contrato de compra e venda no campo obrigacional, visto que, o objetivo desse
negócio jurídico consiste na transferência de um bem do vendedor ao comprador,
mediante pagamento em dinheiro. Isso significa que, de acordo com o sistema
brasileiro, o contrato de compra e venda não significa, por si só, a transferência
de propriedade, mas tão somente, a obrigação que o vendedor tem de transferir a
coisa, enquanto o comprador, pagando o preço, possui o direito de recebe-la.
Assim, diz o Código Civil brasileiro em seu Art. nº 481:
"Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio
de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe
certo preço em dinheiro".
Nota-se neste artigo que o contrato
gera obrigação entre as parte, porém o domínio do bem móvel, somente ocorre com
a tradição e não com os contratos. Esta ideia é mantida no art. nº 1.226, do
atual Código Civil, que diz: "Os
direitos reais sobre coisas moveis,
quando constituídos ou transferidos por ato entre vivos, só se adquirem com a tradição".
Para completar tal ideia o art.
1.245, CC/2002, diz:
Art. 1.245, CC: Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua sendo a ser havido como dono do imóvel;
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imóvel.
Com base nos artigos mencionados
fica evidente que a transferência de domínio ou propriedade, de bens móveis,
ocorre com a tradição (arts. 481 e 1.226,C.C/2002), já a transferência de bens
imoveis ocorre com a transcrição do título aquisitivo no Registro de Imóveis.
Nesse sentido, o acordo de vontade
negocial produz, como regra geral, unicamente a obrigação de o vendedor
entregar a coisa ao comprador. A compra e venda
caracteriza-se como contrato consensual, que segundo Venosa (2007)
"(...)se completa pelo mero
consentimento, com efeitos
exclusivamente obrigacionais,
tornando-se perfeita e acabada mediante o simples acordo de
vontades sobre a coisa e o preço, nos
termos do art. 482, C.C/2002. A entrega da coisa e o pagamento do preço
pertencem à fase posterior de execução do contrato."
Art. 482, C.C/2002: A
compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que
as partes acordem no objeto e no preço.
A venda pura e simples é aquela que
não exige condições ou termos, para Diniz (2010), será considerada obrigatória
e perfeita, passando a produzir seus efeitos a partir do momento em que as partes contratantes concordarem com o objeto
e o preço.
Em caso de inadimplemento, por parte
do vendedor, resolve-se por meio de ação
pessoal de entrega da coisa. O inadimplemento, segundo Venosa (2007), não significa
direito sistemático à indenização, isto porque, o ordenamento almeja em
primeiro plano o cumprimento das convenções. No entanto, na hipótese de o
cumprimento da obrigação não ocorrer devido, por exemplo, à transferência
válida a terceiro ou por não haver mais, no patrimônio do vendedor, ou por não
poder mais ser alienada, nesse caso, a obrigação converte-se em perdas e
danos.
CLASSIFICAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA
E VENDA
No tocante a classificação do
contrato de compra e venda, para Venosa (2007), consiste em um contrato oneroso, translativo, bilateral ou
sinalagmático e geralmente comutativo.
Contrato
oneroso por apresentar equivalência de prestações, na qual as partes obtêm
vantagens econômicas. Nesse sentido, ao vendedor cabe o direito de obter soma
em dinheiro (preço) e ao comprador, o
direito de receber a coisa, objeto do negócio jurídico, ou seja, existem
interesse e utilidade jurídica para
ambos os contratantes.
Translativo
de propriedade por se tratar de instrumento para a transferência e aquisição da
propriedade. Destarte, na compra e venda nasce uma série de obrigações, dentre
elas, a transferência da propriedade.
Consiste
em contrato Bilateral ou de
prestações correspondentes devido ao fato de que, cada parte assume
concomitantemente, obrigações. O comprador deve pagar o preço e receber a
coisa. O vendedor deve receber o preço e entregar a coisa.
Segundo o autor é geralmente comutativo visto que, no momento de sua
conclusão, as partes conhecem o conteúdo de sua prestação. Admite-se a compra e
venda aleatória quando uma das partes não conhece de inicio o conteúdo de sua
prestação, ou seja, a prestação uma ou das duas partes depende de um risco
futuro e incerto, não podendo antecipar seu montante, como exemplo: jogo,
aposta, seguro etc. (art. 458 a 460, C.C/2002).
Diferentemente, do contrato de
compra e venda francês, o sistema brasileiro não admite a classificação do
referido contrato como sendo causal visto que, por si só, não transfere a
propriedade.
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO
DE COMPRA E VENDA
O contrato de compra e venda
apresenta os seguintes elementos constitutivos: a Coisa (res ou merx), o Preço (pretius)
e o Consentimento (consensus).
Considera-se rex ou merx qualquer coisa (objeto do contrato de compra e venda)
que possa ser tomada como referencial ou apreciação econômica possível de saída
do patrimônio do vendedor e incorporação ao patrimônio do comprador, que seja
suscetível de alienação que, para isso, deverá estar no comercio, caso
contrário, caracteriza-se como inalienável.
Segundo
o art. 483, C.C/2002, o contrato de compra e venda pode ter por objeto do
negócio jurídico coisa atual ou futura.
"A compra e venda pode ter por
objeto coisa atual ou futura. No caso da coisa futura, ficará sem efeito o
contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de
concluir contrato aleatório".
Para Diniz (2010), a coisa vendida
deve existir, como forma de se evitar a nulidade da compra e venda. No momento
da celebração do contrato poderá o objeto alienado ter existência potencial,
mas na data avençada para sua entrega se faz necessário que esteja integrada ao
patrimônio do vendedor, para possa dele dispor, transferindo sua propriedade,
por meio da tradição (se móvel) ou do registro (se imóvel), ao comprador.
Venosa(2007) complementa dizendo a importância das partes declinarem
expressamente sua vontade, visto que o contrato aleatório não se presume, salvo
uso dos costumes em determinadas situações. Se a situação não for clara, há que
se verificar a intenção das partes e o universo contratual que as cerca.
Em relação ao segundo elemento do contrato de
compra e venda - pretium - deve ser
em dinheiro (pecunia numerata) sob
pena de não configurar o negócio como compra e venda. Em caso, por exemplo de haver
parte do pagamento em dinheiro e a outra parte via prestação inominada poderá
caracterizar uma troca, dependendo da proporção entre as prestações. A venda
pressupõe necessariamente, um preço sem
um qual inexiste venda. Somente após determinado o valor em dinheiro, a compra
e venda torna-se perfeita e obrigatória (art. 482, C.C/2002).
Art. 482, C.C/2002: A
compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que
as partes acordem no objeto e no preço.
A ausência do preço ou sua relegação
ao arbítrio de uma das partes caracteriza nulidade da compra e venda é o que o
art. 489, C.C/02: "Nulo é o contrato
de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a
fixação do preço".
Nesse caso, abre precedente à cláusula
potestativa. Vale ressaltar que, a lei assegura a fixação do preço por terceiro
designado pelos contratantes:
Art. 485, C.C/02: A fixação do preço pode ser deixada ao
arbítrio de terceiro, que os
contratantes logo designarem ou
prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito
o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Em consonância com o art. 486,
admite-se a "a fixação do preço à
taxa de mercado, ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar". Em caso, de ocorrência de
oscilação de preço na data e lugar pré-estabelecido, considera-se o preço
médio, se o contrato não apresentar disposição contrária, como por exemplo o
preço mais alto ou o mais baixo do dia. Ressalta-se que, o preço deve ser real,
pois o valor irrisório, ínfimo ou fictício, bem como superfaturado equivale a
sua inexistência, podendo com isso, caracterizar contrato diverso da compra e
venda, podendo inclusive, neste ultimo caso, configurar lavagem de dinheiro.
Segundo Venosa(2007), a compra e
venda não se submete, em regra geral, à forma especial podendo ser ultimada
verbalmente ou por escrito, público ou particular em sua essência, o contrato é
meramente consensual.
FALTA DE LEGITIMIDADE DO CONTRATO
DE COMPRA E VENDA
Como todo em qualquer contrato, a Compra e venda pressupôe capacidade geral
das partes. Assim, regra específica suprime a capacidade para certos e
determinados negócios jurídicos, ou seja, a lei trata de especificar os casos
de ausência de legitimidade para realizar determinados contratos. Eis alguns
dos exemplos citados por Venosa(2007) e Diniz (2010) que caracterizam ausência
de capacidade (legitimidade) para a realização do referido negócio jurídico: O falido, não pode alienar visto ter
perdido o poder de disposição sobre o bem.
A venda feita pelo incapaz, se
tratando de ato referente a patrimônio, necessita de autorização judicial.
Outra situação característica da
ausência de legitimidade (art. 496, C.C/2002) é a a venda de ascendente a
descendente, o primeiro detêm o direito de alienar, a qualquer tempo, seus bens
a quem quiser, porém contudo, não pode, sob pena de nulidade, vender a
descendente sem que os demais descendentes expressem sua aprovação mediante
Escritura pública, conforme art. 220, C.C/02. Alem disso, o cônjuge do
alienante deve obrigatoriamente, anuir, salvo se casado em regime obrigatório
de separação de bens (art. 1.641, C.C/2002: é
obrigatório o regime da separação de bens no casamento: I- das pessoas...causas
suspensivas do casamento; II-da pessoa maior de sessenta anos e III-de todos os
que dependerem, para casar, de suprimento judicial).
Art. 496, C.C/2002: È
anulável a venda de ascendente a
descendente, calvo se os outros
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houver consentido.
Parágrafo único: Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o
regime de bens for o da separação obrigatória.
O
artigo em voga manifesta expressamente a anulabilidade desse tipo
característico de contrato de compra e venda, acentuando a ausência de
legitimidade quando o cônjuge não anuir expressamente o referido negócio
jurídico. Segundo Venosa (2007), embora o artigo 496, CC/02 não dispor sobre o
objeto, porém, comporta tanto bens móveis como imóveis. A exigência expressa da
anuência, tanto pelos demais descendentes como pelo cônjuge, impossibilita a
alegação de concordância tácita.
Em
obediência ao artigo 227, CC/002, admite-se a prova testemunhal para
comprovação de consentimento nos casos de venda de coisas móveis, desde que
esteja dentro do valor estipulado em lei.
Art. 227,CC/02: Salvo os
casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal só se admite nos negócios jurídicos cujo valor não
ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no país ao tempo em que
forem celebrados.
Parágrafo único: qualquer que seja o valor do negócio jurídico,
a prova testemunhal é admissível como subsidiária ou complementar da prova por escrito.
Vale
ressaltar que, em caso de descendentes menores e incapazes não poderão anuir o
negócio jurídico, para resolver tal situação se faz necessário recorrer a
autorização judicial e a nomeação de uma
curador especial em tais hipóteses (Venosa, 2007).
No caso de venda a Descendente por interposta pessoa, ou seja, o
ascendente vende a um terceiro que, por sua vez, transfere o bem ao
descendente. Nesse caso, ambas as vendas são nulas, como se fosse um único
negócio. Tal situação tipifica simulação ou fraude, surgindo como ato anulável
dentro do sistema geral.
Excetuando-se
as situações ora mencionadas, o pai é livre para dispor de seus bens a quem lhe
aprouver. A venda feita a terceiro é válida. Segundo a doutrina, o negócio
corrompe-se quando este terceiro aliena a propriedade ao descendente do
transmitente originário. Nesse caso, o vício tem efeito ex tunc.
Nesse
contexto, Ação de Nulidade deve ser movida contra os próprios ascendentes,
descendentes envolvidos e terceiros eventualmente colocados como interposta
pessoa. Segundo a doutrina, no polo passivo, é necessário que todos os
envolvidos no negócio jurídico sejam parte no processo. Decretada a nulidade, a
sentença desconstitui a compra e venda, fazendo a coisa retornar ao estado
anterior, ao patrimônio do ascendente.
Vale ressaltar que, o filho natural reconhecido voluntaria ou
judicialmente após a venda, tem legitimidade para impugna-la visto que o
reconhecimento opera ex tunc. Essa
legitimidade, no entanto, não se estende aos filhos nascidos após o negócio de
compra e venda.
AUSÊNCIA
DE LEGITIMIDADE PARA SUJEITOS COM INGERÊNCIA SOBRE BENS DO VENDEDOR
O
artigo 497 CC/02, expressa as pessoas incapazes para adquirir bens, por estarem
em situação favorável, no sentido de influenciar, dirigir ou suprimir a vontade
do alienante.
Art. 497 CC/02: Sob pena
de nulidade, não podem ser comprados,
ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e
administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos
servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoas jurídica a que
servirem, ou que servirem, ou que
estejam sob sua administração direta ou
indireta; e incisos III e IV.
As
restrições expressas no referido artigo e seus incisos traz como pano de fundo
a questão moral, ou seja, as pessoas apontadas no referido artigo, apresentam condições
favoráveis a obtenção de vantagens indevidas.
FALTA DE LEGITIMIDADE DECORRENTE DO CASAMENTO
Art.
1.647 do atual Código Civil brasileiro diz:
Ressalvado o disposto no
artigo 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime
de separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; II -
pleitear, como autor ou réu acerca desses bens
ou direitos; III -prestar fiança ou aval; IV - fazer doação, não sendo
remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Parágrafo único: são válidas as doações feitas aos filhos quando casarem ou
estabelecerem economia separada.
Salvo em caso
do regime de separação absoluta, nenhum dos cônjuges poderão dispor, sem
autorização do outro, dos bens imóveis para alienar. Porém, é lícita a compra e
venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão (art. 499,
CC/02).
DESPESAS
DE ESCRITURA E TRADIÇÃO.
Art. 490,
CC/02, Salvo cláusula em contrário,
ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do
vendedor a de tradição. As partes tem ampla liberdade de alterar a
atribuição a atribuição legal.
DEFEITO
OCULTO NA VENDA DE COISAS CONJUNTAS
Art.
503, CC/02, Nas coisas vendidas
conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. Segundo
Diniz(2010), o alienante terá responsabilidade por defeito oculto nas vendas de
coisas conjuntas. Porém, o defeito oculto de um deles, individualmente
considerado, não autoriza a rejeição de todos pelo comprador, como forma de
preservar o princípio da conservação do negócio jurídico.
GARANTIA CONTRA VÍCIOS REDIBITÓRIOS E EVICÇÃO
São duas modalidades que agregam a compra e venda. Os vícios
redibitórios tem a ver com defeitos materiais na coisa vendida, enquanto a evicção
está relacionada à perda (extravio) da coisa em razão de vício jurídico. Nesses
casos, se deve observar a existência ou não de culpa ou má -fé e, em caso
afirmativo, de quem é a culpa ou má-fé.
Segundo
Venosa (2007), a obrigação do vendedor não se restringe a entrega da coisa, mas
fazê-la de forma livre e desembaraçada
de vícios. Essa consiste na efetiva garantia pela evicção e pelos vícios
redibitórios.
VENDA POR AMOSTRA
Art.
484 do atual Código Civil:
Se a venda se realizar a
vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-a que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades
que elas correspondem. Parágrafo único: prevalece a amostra, protótipo ou o
modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu
a coisa no contrato.
Segundo
o artigo em voga, a amostra, o protótipo ou o modelo devem ser idênticos ao
objeto do contrato apresentado para venda. A finalidade da venda por amostra é
a simplificação do processo, reduzindo custos de transportes e maiores entraves no exame de coisa a ser adquirida. Lembrando que as
amostra devem, necessariamente, apresentar as mesmas características do objeto
da venda.
Maria
Helena Diniz (2010) em relação a compra e venda por amostra (reprodução
integral da coisa com suas qualidades e características), modelo (desenho ou
imagem acompanhado de informações) ou protótipo (primeiro exemplar do objeto
criado) se refere ao direito do comprador de recusar coisa vendida nestas condições, quando o objeto
do contrato de compra e venda não condiz com as condições prometidas. Nesse
caso, o comprador poderá se recusar a receber o produto no ato do recebimento
e, poderá pedir, em juízo, a competente vistoria ad perpetuam rei memoriam, em que se baseará para a ação de
rescisão do contrato, com indenização das perdas e danos.
VENDA AD CORPUS E AD
MENSURAM
Tal tipo de venda é mais comum em imóveis rurais, embora
seja possível sua aplicação em imóveis urbanos. Na venda Ad Mensuram diz o artigo 500 em seu parágrafo 1º, que:
O art . 500,CC/02 Se, na
venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos,
às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área,
e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento
proporcional ao preço.
§ 1º Presume-se que a referência às
dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não
exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o
direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
É
o tipo de vanda em que determina a área do imóvel vendido, estipulando-se o
preço por medida de extensão. O adquirente poderá exigir o complemento da área,
ou na impossibilidade, reclamar a resolução do negócio ou a redução do preço,
em caso de incompatibilidade entre a extensão vendida e a efetivamente real
(Diniz 2010).
VENDA AD CORPUS
Esse tipo de venda pressupõe-se que o
comprador adquire o imóvel conhecendo-o em sua extensão e dimensão. Ficando
assim, impossibilitado de declamar complemento da área ou redução de preço, ou
seja, presume-se que o comprador tenha pago preço global por aquilo que viu e
conheceu (art. 500, § 3º, CC/02: Não
haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido
como coisas certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referencia às
suas dimensões, ainda que não conste, de
modo expresso, ter sido a venda ad corpus).
Em
situações como essa, o vendedor, aliena o imóvel como corpo certo e
determinado, como por exemplo: Rancho São Pedro, logo, o comprador não poderá
exigir o implemento da área nem
devolução do excesso, pois o adquiriu pelo conjunto e não em atenção à área declarada (Diniz 2010).
CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA
Dentre
as chamadas Cláusulas especiais estão: A Retrovenda; Da Venda a contento e da
Sujeita a prova; Da Preempção ou preferencia; Da Venda com reserva de domínio;
Da venda sobre documentos (Diniz 2010).
Pela
cláusula da Retrovenda, ao vendedor
de coisa imóvel reserva-se o direito de recobrar, no prazo decadencial de 03
(três) anos, ininterruptos, contado do dia em que se concluiu o contrato, o que
vendeu, restituindo o preço recebido acrescido das despesas feitas pelo comprador. Caso o vendedor, no prazo decadencial, não
exerça o seu direito de resgate, a venda torna-se-à irretratável e a propriedade não mais será
resolúvel.
Art. 505,CC/02: O vendedor
de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de de
decadência de três anos, restituindo o preço
recebido e re-embolsando as despesas do comprador, inclusive as que,
durante o período de resgate, se efetuaram com sua autorização escrita, ou para
a realização de benfeitorias necessárias.
Em
relação às Cláusulas Da Venda a contento
e da Sujeita a prova, na primeira fica reservado ao comprador o direito de
rejeitar a coisa se não lhe aprouver, dependendo de sua exclusiva apreciação
(art. 509,CC/02). Segundo Maria Helena Diniz (2010), a compra e venda, qualquer
que seja seu objeto,comporta tal cláusula, que, com frequência se insere no
contrato de compra de gêneros que se costuma provar, medir, pesar, etc.
Art. 509, CC/02: A venda
feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva,
ainda que a coisa lhe tenha sido
entregue; e não se reputará perfeita,
enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Portanto,
no silencio do adquirente, a venda a contento fica sob condição suspensiva, em
regra geral, somente dada por finalizada mediante manifestação, por parte do
comprador, de sua aceitação acerca da coisa recebida.
Na
Cláusula da venda sujeita a prova (art.
510, CC/02), diz Maria Helena Diniz (2010) que:
Toda venda que se
sujeitar a prova presume-se 'juris et de jure' estar sob condição suspensiva,
perfazendo-se se, feita a
experimentação, a coisa tiver as qualidade asseguradas pelo vendedor e puder
ser utilizada para atender o fim a que se
destina. Logo, o adquirente não poderá recusá-la, arbitrariamente, por
ser a condição puramente potestativa proibida por lei, se
for suspensiva. Se por ventura, o comprador não quiser tornar o negócio
definitivo, tendo a coisa a qualidade enunciada e a idoneidade para atingir sua
finalidade, viabilizará a execução
judicial do contrato e responderá pelas perdas e danos.
Pela
Cláusula Da Preempção ou preferencia,
o comprador, ao vender ou dar em pagamento o imóvel adquirido, obriga-se a
oferecê-lo ou dar preferencia ao vendedor primitivo que, se assim o desejar
poderá adquiri-lo (art. 513, CC/02).
Art. 513, CC/02: A preempção, ou preferencia, impõe ao comprador
a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa
que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na
compra, tanto por tanto.
Parágrafo único:
O prazo para exercer o direito de preferencia não poderá exceder a cento e
oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Como de pode perceber o preferente não tem outro direito senão o de
recomprar a coisa, obedecendo o prazo decadencial previsto no parágrafo único
do artigo acima. Portanto, no exercício da preempção, ficará o preferente
obrigado a pagar o mesmo valor oferecido
a terceiros, em condições iguais (art. 515, CC/02).
Segundo
a Cláusula Da Venda com reserva de domínio,
art. 521,CC/02: Na venda de coisa móvel,
pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja
integralmente pago. Trata-se da reserva de domínio, pelo alienante para si,
quando se estipula em contrato de compra e venda, em regra de coisa móvel
infungível (art. 523, CC/02), tal reserve de domínio e a posse indireta da
coisa persiste até a realização do pagamento integral do preço. Ex.:
eletrodomésticos, carro (leasing), etc. A infungibilidade do bem é meio de
garantia do pagamento. Infere-se disso que, tal entrega não é definitiva, mas
condicionada à quitação das prestações.
Pela
Cláusula da Venda sobre documentos
(art. 529, CC/02):
Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída
pela entrega do seu título representativo e dos
documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único.
Achando-se a documentação em ordem , não pode o comprador recusar o pagamento,
a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o
defeito já houver sido comprovado.
Segundo Diniz (2010) a venda sobre documentos, tem por base os
usos e costumes, segundo a autora é utilizado nos negócios de importação e
exportação, ou seja, nas vendas internacionais, ligando-se à técnica de
pagamento denominada crédito documentado e na venda de mercadoria depositada,
representada pelo conhecimento de depósito e pelo warrant.
Nesse tipo de compra a tradição é substituída
pela entrega do título-representação e de outros documentos exigidos
contratualmente, por exemplo, a duplicata.
O vendedor estará liberado da obrigação com a entrega do documento, podendo
exigir o preço, e o adquirente de posse do documento, poderá reclamar a entrega
da mercadoria. Esta Cláusula coloca o comprador em condição de impossibilidade
de recusar-se a efetuar o pagamento, se toda a documentação estiver em ordem,
alegando defeito de qualidade ou do estado do objeto do contrato, salvo se tal
vício já esteja comprovado, no momento da recusa.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O
Código Civil Brasileiro/2002, disciplina a compra e venda, sob a égide das
disposições gerais, nos artigos 481 a
504 e as cláusulas especiais nos artigos 505 a 532.
O
contrato de compra e venda, considerando seus elementos constitutivos, tem-se
por acabada e perfeita, a venda, quando estiverem presentes a coisa, o preço e
o consentimento. A coisa ou bem deve ter existência, ainda que potencial, no
momento da realização do contrato, ser individualizada, ser disponível ou estar
em comércio e apresentar a disponibilidade para ser transferida ao comprador.
Em relação ao preço, deve apresentar característica pecuniária, por
caracterizar soma em dinheiro. O consentimento dos contratantes sobre a coisa,
o preço e demais condições acordadas mediante o negócio jurídico, o que pressupõe
o poder do vendedor, em dispor da coisa, sendo necessário que ele tenha
capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de contrair
obrigação.
REFERENCIA
BIBLIOGRÁFICA
DINIZ, Maria Helena. Código
Civil Anotado. 15ª edição. rev. atual.- São Paulo:
Saraiva, 2010.
MONTEIRO, JOÃO. In: ACQUAVIVA, Marcus Cláudio. Dicionário Jurídico Brasileiro. São
Paulo: Jurídica Brasileira, 2006.
VENOSA,
Silvio de Salvo. Direito Civil. 7ª
edição. São Paulo: Atlas, 2007.
