sexta-feira, 31 de agosto de 2012

ESTADO DE DEFESA E ESTADO DE SÍTIO


DIR. CONSTITUCIONAL - CONTROLE DA CONSTITUCIONALIDADE 4


DIR. CONSTITUCIONAL - CONTROLE DA CONSTITUCIONALIDADE 3


DIR. CONSTITUCIONAL - CONTROLE DA CONSTITUCIONALIDADE 3


DIR. CONSTITUCIONAL - CONTROLE DA CONSTITUCIONALIDADE 2


DIR. CONSTITUCIONAL - CONTROLE DA CONSTITUCIONALIDADE 1


INQUÉRITO POLICIAL - SABER DIREITO


INQUÉRITO POLICIAL 5 - SABER DIREITO


INQUÉRITO POLICIAL 4 - SABER DIREITO


INQUÉRITO POLICIAL 4 - SABER DIREITO


INQUÉRITO POLICIAL 3 - SABER DIREITO


INQUÉRITO POLICIAL 2 - SABER DIREITO


INQUÉRITO POLICIAL 1 - SABER DIREITO


sábado, 25 de agosto de 2012

SABER DIREITO - HOMICÍDIO E INFANTICÍDIO


SABER DIREITO - HOMICÍDIO QUALIFICADO


SABER DIREITO - HOMICÍDIO SIMPLES E PRIVILEGIADO


SABER DIREITO - CRIMES CONTRA A VIDA 5


SABER DIREITO - CRIMES CONTRA A VIDA 4


SABER DIREITO - CRIMES CONTRA A VIDA 3


SABER DIREITO - CRIMES CONTRA A VIDA 2


SABER DIREITO - CRIMES CONTRA A VIDA 1


TRABALHO - CONTRATO NA MODALIDADE COMPRA E VENDA


FACULDADE SEAMA
ADELMAN MAGNO
ALINE SANTOS
DILCILENE FORO MARINHO DIAS
JOSÉ ADELSON OLIVEIRA DOS SANTO


DIREITO CIVIL III



Atividade apresentada como requisito parcial para obtenção da nota para G1 da disciplina Direito Civil III, ministrada pela profrª Gabriela Scheibe, curso de Direito, turma 4º din da Faculdade Seama.




DIREITO CIVIL III

                Atividade apresentada como requisito parcial para obtenção da nota para G1 da disciplina Direito Civil III, ministrada pela profrª Gabriela Scheibe, curso de Direito, turma 4º din da Faculdade Seama.



Aprovada em: ­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­___/___/2012.


­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­_________________________________
Orientadora: Profrª Gabriela Scheibe



Coordenação de Direito
13 de agosto de 2012


A Deus, pelas oportunidades que nos tem dado.


INTRODUÇÃO
            O presente trabalho, consiste em uma pesquisa bibliográfica por meio da qual acadêmicos, do 4º semestre do Curso de Direito, fazem uma estudo acerca da temática: Contratos, na modalidade Compra e Venda. Neste contexto serão apresentados os elementos constitutivos do Contrato de Compra e Venda, bem como seus Princípios característicos, Legitimidade e Cláusulas especiais (retrovenda, venda a contento, preempção ou preferencia, venda com reserva de domínio, venda sobre documentos).
            Dentre as principais referencias utilizadas para o desenvolvimento deste estudo, estão: Sílvio de Salvo Venosa, Sílvio Rodrigues e Maria Helena Diniz, dentre tais autores, Diniz(2010) define Contrato como:
 "É o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com  o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações de natureza patrimonial" (DINIZ, 2010 - 370). 
           
            Destarte, o contrato caracteriza o vínculo jurídico gerador de obrigações recíprocas entre as partes ou vendedor e comprador, no caso de contrato de compra e venda.
            Nas últimas décadas o fenômeno contratual vem sofrendo acentuada expansão, diversificando e especializando-se em multi-facetárias modalidades visando acompanhar a dinâmica social, fato que, inviabiliza a qualificação de um tipo genérico de Contrato de Compra e Venda, por exemplo, mas diferentes modalidades de venda regidas por regramentos diversos (Código Civil e as Leis), ainda que o negócio jurídico comporte o mesmo rótulo.
            A categoria de contrato de Compra e Venda é elementar do negócio jurídico, assim como a Doação e o Mandato. São categorias facilmente identificadas e reconhecidas desde a época dos romanos, ainda que, não tenham desenvolvido uma Teoria Geral acerca dos contratos razão pela qual o Direito Romano apenas, concedia a ação dando proteção e reconhecimento jurídico sob situação previamente determinadas. Assim,  caso não houvesse a ação para a relação jurídica logo, não haveria proteção do ordenamento.
             Segundo Venosa (2007), com o crescimento do intercâmbio mercantil (processo  da Expansão marítimo-comercial) surge a necessidade de modificação das relações contratuais que, deixam de ter como critério único a ação e passam a ter formas contratuais simplificadas na qual a Vontade contratual passa a ser obrigatória, independente de sua forma. Essa concepção, segundo Venosa (2007) passa a ingressar nos códigos modernos, com a dimensão universal que deu o Código napoleônico (a compra e venda, embora de carácter consensual, são contratos de transferência da propriedade, de efeito real instantâneo, ou seja, o domínio transfere-se ao adquirente pelo simples consentimento, sem  necessidade de tradição (Magalhães, 1981:17. In: VENOSA, 2007 -29)).
            Nesse sentido, o Código napoleônico distanciou-se da tradição romana que, por sua vez, tem no contrato de compra e venda um comportamento  jurídico, criando unicamente obrigações entre as partes.
            Até meados do século do século XX, a doutrina contratual teve como fundamento a Teoria Geral das Obrigações sem a preocupação com uma Teoria geral contratual. No entanto, segundo Venosa (2007), hodiernamente está havendo uma inversão, isto é, a prevalência da Teoria especial dos Contratos sobre a Teoria Geral das Obrigações, esta, passou a ser residual e somente buscada na ausência ou omissão daquela.

COMPRA E VENDA
            Antes do surgimento da moeda, portanto, entre os grupos primitivos, a relação contratual preponderante consistia na troca (permuta e escambo). A partir da criação da moeda, a compra e a venda ganhou papel de destaque no cenário contratual.
            Venosa (2007) simplifica compra e venda como ”a troca de uma coisa por dinheiro", da mesma forma, Caio Mário da Siva Pereira, citado por Diniz (2010), define tal contrato como "aquele em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (Lei 10.192/2001; Decreto nº 857/69, art. 2º) ou valor fiduciário correspondente", o que reporta de imediato à sua importância e utilização intensivamente nas sociedades modernas, nas quais, este negócio jurídico apresenta-se enquanto elemento inerente e indissociável da própria dinâmica social. Assim, por sua importância econômica, a compra e venda é o contrato mais importante e frequente, daí ser mais minuciosamente regulado pela Lei, seja na hipótese de compra e venda simples, como numerosas  cláusulas e subespécies do contrato padrão.
            O Sistema jurídico brasileiro, adotado pelo legislador, do qual decorrem consequências fundamentais, situa o contrato de compra e venda no campo obrigacional, visto que, o objetivo desse negócio jurídico consiste na transferência de um bem do vendedor ao comprador, mediante pagamento em dinheiro. Isso significa que, de acordo com o sistema brasileiro, o contrato de compra e venda não significa, por si só, a transferência de propriedade, mas tão somente, a obrigação que o vendedor tem de transferir a coisa, enquanto o comprador, pagando o preço, possui o direito de recebe-la. Assim, diz o Código Civil brasileiro em seu Art. nº 481: "Pelo contrato de compra e venda, um dos  contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa,  e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro".      
            Nota-se neste artigo que o contrato gera obrigação entre as parte, porém o domínio do bem móvel, somente ocorre com a tradição e não com os contratos. Esta ideia é mantida no art. nº 1.226, do atual Código Civil, que diz: "Os direitos reais sobre coisas moveis,  quando constituídos ou transferidos por ato entre vivos, só se  adquirem com a tradição".          
            Para completar tal ideia o art. 1.245, CC/2002, diz:
Art. 1.245, CC: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua sendo a ser havido como dono do imóvel;
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

            Com base nos artigos mencionados fica evidente que a transferência de domínio ou propriedade, de bens móveis, ocorre com a tradição (arts. 481 e 1.226,C.C/2002), já a transferência de bens imoveis ocorre com a transcrição do título aquisitivo no Registro de Imóveis.
            Nesse sentido, o acordo de vontade negocial produz, como regra geral, unicamente a obrigação de o vendedor entregar a coisa ao comprador. A compra e venda  caracteriza-se como contrato consensual, que segundo Venosa (2007) "(...)se completa pelo mero consentimento, com efeitos  exclusivamente obrigacionais,  tornando-se perfeita e acabada mediante o simples acordo de vontades  sobre a coisa e o preço, nos termos do art. 482, C.C/2002. A entrega da coisa e o pagamento do preço pertencem à fase posterior de execução do contrato."      
Art. 482, C.C/2002: A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço.

            A venda pura e simples é aquela que não exige condições ou termos, para Diniz (2010), será considerada obrigatória e perfeita, passando a produzir seus efeitos a partir do momento em que as  partes contratantes concordarem com o objeto e o preço.
            Em caso de inadimplemento, por parte do vendedor, resolve-se  por meio de ação pessoal de entrega da coisa. O inadimplemento, segundo Venosa (2007), não significa direito sistemático à indenização, isto porque, o ordenamento almeja em primeiro plano o cumprimento das convenções. No entanto, na hipótese de o cumprimento da obrigação não ocorrer devido, por exemplo, à transferência válida a terceiro ou por não haver mais, no patrimônio do vendedor, ou por não poder mais ser alienada, nesse caso, a obrigação converte-se em perdas e danos. 

CLASSIFICAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
            No tocante a classificação do contrato de compra e venda, para Venosa (2007), consiste em um contrato oneroso, translativo, bilateral ou sinalagmático e  geralmente comutativo.
            Contrato oneroso por apresentar equivalência de prestações, na qual as partes obtêm vantagens econômicas. Nesse sentido, ao vendedor cabe o direito de obter soma em dinheiro (preço) e ao comprador,  o direito de receber a coisa, objeto do negócio jurídico, ou seja, existem interesse  e utilidade jurídica para ambos os contratantes.
            Translativo de propriedade por se tratar de instrumento para a transferência e aquisição da propriedade. Destarte, na compra e venda nasce uma série de obrigações, dentre elas, a transferência da propriedade.
            Consiste em contrato Bilateral ou de prestações correspondentes devido ao fato de que, cada parte assume concomitantemente, obrigações. O comprador deve pagar o preço e receber a coisa. O vendedor deve receber o preço e entregar a coisa.
            Segundo o autor é geralmente comutativo visto que, no momento de sua conclusão, as partes conhecem o conteúdo de sua prestação. Admite-se a compra e venda aleatória quando uma das partes não conhece de inicio o conteúdo de sua prestação, ou seja, a prestação uma ou das duas partes depende de um risco futuro e incerto, não podendo antecipar seu montante, como exemplo: jogo, aposta, seguro etc. (art. 458 a 460, C.C/2002).
            Diferentemente, do contrato de compra e venda francês, o sistema brasileiro não admite a classificação do referido contrato como sendo causal visto que, por si só, não transfere a propriedade.
           
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
            O contrato de compra e venda apresenta os seguintes elementos constitutivos: a Coisa (res ou merx), o Preço (pretius) e o Consentimento (consensus).           
            Considera-se rex ou merx qualquer coisa (objeto do contrato de compra e venda) que possa ser tomada como referencial ou apreciação econômica possível de saída do patrimônio do vendedor e incorporação ao patrimônio do comprador, que seja suscetível de alienação que, para isso, deverá estar no comercio, caso contrário, caracteriza-se como inalienável.
            Segundo o art. 483, C.C/2002, o contrato de compra e venda pode ter por objeto do negócio jurídico coisa atual ou futura.
"A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. No caso da coisa futura, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório".
           
            Para Diniz (2010), a coisa vendida deve existir, como forma de se evitar a nulidade da compra e venda. No momento da celebração do contrato poderá o objeto alienado ter existência potencial, mas na data avençada para sua entrega se faz necessário que esteja integrada ao patrimônio do vendedor, para possa dele dispor, transferindo sua propriedade, por meio da tradição (se móvel) ou do registro (se imóvel), ao comprador. Venosa(2007) complementa dizendo a importância das partes declinarem expressamente sua vontade, visto que o contrato aleatório não se presume, salvo uso dos costumes em determinadas situações. Se a situação não for clara, há que se verificar a intenção das partes e o universo contratual que as cerca.
            Em relação ao segundo elemento do contrato de compra e venda - pretium - deve ser em dinheiro (pecunia numerata) sob pena de não configurar o negócio como compra e venda. Em caso, por exemplo de haver parte do pagamento em dinheiro e a outra parte via prestação inominada poderá caracterizar uma troca, dependendo da proporção entre as prestações. A venda pressupõe necessariamente,  um preço sem um qual inexiste venda. Somente após determinado o valor em dinheiro, a compra e venda torna-se perfeita e obrigatória (art. 482, C.C/2002).
Art. 482, C.C/2002: A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço.
           
            A ausência do preço ou sua relegação ao arbítrio de uma das partes caracteriza nulidade da compra e venda é o que o art. 489, C.C/02: "Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço".
            Nesse caso, abre precedente à cláusula potestativa. Vale ressaltar que, a lei assegura a fixação do preço por terceiro designado pelos contratantes:
Art. 485, C.C/02: A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro,  que os contratantes logo designarem  ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
           
            Em consonância com o art. 486, admite-se a "a fixação do preço à taxa de mercado, ou da bolsa, em certo e determinado dia e  lugar". Em caso, de ocorrência de oscilação de preço na data e lugar pré-estabelecido, considera-se o preço médio, se o contrato não apresentar disposição contrária, como por exemplo o preço mais alto ou o mais baixo do dia. Ressalta-se que, o preço deve ser real, pois o valor irrisório, ínfimo ou fictício, bem como superfaturado equivale a sua inexistência, podendo com isso, caracterizar contrato diverso da compra e venda, podendo inclusive, neste ultimo caso, configurar lavagem de dinheiro.
            Segundo Venosa(2007), a compra e venda não se submete, em regra geral, à forma especial podendo ser ultimada verbalmente ou por escrito, público ou particular em sua essência, o contrato é meramente consensual.
           


FALTA DE LEGITIMIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
            Como todo em qualquer contrato,  a Compra e venda pressupôe capacidade geral das partes. Assim, regra específica suprime a capacidade para certos e determinados negócios jurídicos, ou seja, a lei trata de especificar os casos de ausência de legitimidade para realizar determinados contratos. Eis alguns dos exemplos citados por Venosa(2007) e Diniz (2010) que caracterizam ausência de capacidade (legitimidade) para a realização do referido negócio jurídico: O falido, não pode alienar visto ter perdido o poder de disposição sobre o bem.  A venda feita pelo incapaz, se tratando de ato referente a patrimônio, necessita de autorização judicial.
            Outra situação característica da ausência de legitimidade (art. 496, C.C/2002) é a a venda de ascendente a descendente, o primeiro detêm o direito de alienar, a qualquer tempo, seus bens a quem quiser, porém contudo, não pode, sob pena de nulidade, vender a descendente sem que os demais descendentes expressem sua aprovação mediante Escritura pública, conforme art. 220, C.C/02. Alem disso, o cônjuge do alienante deve obrigatoriamente, anuir, salvo se casado em regime obrigatório de separação de bens (art. 1.641, C.C/2002: é obrigatório o regime da separação de bens no casamento: I- das pessoas...causas suspensivas do casamento; II-da pessoa maior de sessenta anos e III-de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial).

Art. 496, C.C/2002: È anulável a venda  de ascendente a descendente, calvo se os outros  descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houver consentido.
Parágrafo único: Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

            O artigo em voga manifesta expressamente a anulabilidade desse tipo característico de contrato de compra e venda, acentuando a ausência de legitimidade quando o cônjuge não anuir expressamente o referido negócio jurídico. Segundo Venosa (2007), embora o artigo 496, CC/02 não dispor sobre o objeto, porém, comporta tanto bens móveis como imóveis. A exigência expressa da anuência, tanto pelos demais descendentes como pelo cônjuge, impossibilita a alegação de concordância tácita.
            Em obediência ao artigo 227, CC/002, admite-se a prova testemunhal para comprovação de consentimento nos casos de venda de coisas móveis, desde que esteja dentro do valor estipulado em lei.
Art. 227,CC/02: Salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal só se  admite nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no país ao tempo em que forem celebrados.
Parágrafo único: qualquer que seja o valor do negócio jurídico, a prova testemunhal é admissível como subsidiária  ou complementar da prova por escrito.

            Vale ressaltar que, em caso de descendentes menores e incapazes não poderão anuir o negócio jurídico, para resolver tal situação se faz necessário recorrer a autorização judicial e  a nomeação de uma curador especial em tais hipóteses (Venosa, 2007).
                No caso de venda a Descendente por interposta pessoa, ou seja, o ascendente vende a um terceiro que, por sua vez, transfere o bem ao descendente. Nesse caso, ambas as vendas são nulas, como se fosse um único negócio. Tal situação tipifica simulação ou fraude, surgindo como ato anulável dentro do sistema geral.
            Excetuando-se as situações ora mencionadas, o pai é livre para dispor de seus bens a quem lhe aprouver. A venda feita a terceiro é válida. Segundo a doutrina, o negócio corrompe-se quando este terceiro aliena a propriedade ao descendente do transmitente originário. Nesse caso, o vício tem efeito ex tunc.
            Nesse contexto, Ação de Nulidade deve ser movida contra os próprios ascendentes, descendentes envolvidos e terceiros eventualmente colocados como interposta pessoa. Segundo a doutrina, no polo passivo, é necessário que todos os envolvidos no negócio jurídico sejam parte no processo. Decretada a nulidade, a sentença desconstitui a compra e venda, fazendo a coisa retornar ao estado anterior, ao patrimônio do ascendente.  Vale ressaltar que, o filho natural reconhecido voluntaria ou judicialmente após a venda, tem legitimidade para impugna-la visto que o reconhecimento opera ex tunc. Essa legitimidade, no entanto, não se estende aos filhos nascidos após o negócio de compra e venda.

AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE PARA SUJEITOS COM INGERÊNCIA SOBRE BENS DO VENDEDOR
            O artigo 497 CC/02, expressa as pessoas incapazes para adquirir bens, por estarem em situação favorável, no sentido de influenciar, dirigir ou suprimir a vontade do alienante.
Art. 497 CC/02: Sob pena de nulidade, não  podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoas jurídica a que servirem,  ou que servirem, ou que estejam  sob sua administração direta ou indireta; e incisos III e IV. 
           
            As restrições expressas no referido artigo e seus incisos traz como pano de fundo a questão moral, ou seja, as pessoas apontadas no referido artigo, apresentam condições favoráveis a obtenção de vantagens indevidas.
FALTA DE LEGITIMIDADE DECORRENTE DO CASAMENTO
            Art. 1.647 do atual Código Civil brasileiro diz:
Ressalvado o disposto no artigo 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; II - pleitear, como autor ou réu acerca desses bens  ou direitos; III -prestar fiança ou aval; IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação. Parágrafo único: são válidas as doações feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.
            Salvo em caso do regime de separação absoluta, nenhum dos cônjuges poderão dispor, sem autorização do outro, dos bens imóveis para alienar. Porém, é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão (art. 499, CC/02). 

DESPESAS DE ESCRITURA E TRADIÇÃO.

            Art. 490, CC/02, Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor a de tradição. As partes tem ampla liberdade de alterar a atribuição a atribuição legal.

DEFEITO OCULTO NA VENDA DE COISAS CONJUNTAS

            Art. 503, CC/02, Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. Segundo Diniz(2010), o alienante terá responsabilidade por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas. Porém, o defeito oculto de um deles, individualmente considerado, não autoriza a rejeição de todos pelo comprador, como forma de preservar o princípio da conservação do negócio jurídico.

GARANTIA CONTRA VÍCIOS REDIBITÓRIOS E EVICÇÃO
            São duas modalidades que agregam a compra e venda. Os vícios redibitórios tem a ver com defeitos materiais na coisa vendida, enquanto a evicção está relacionada à perda (extravio) da coisa em razão de vício jurídico. Nesses casos, se deve observar a existência ou não de culpa ou má -fé e, em caso afirmativo, de quem é a culpa ou má-fé.
            Segundo Venosa (2007), a obrigação do vendedor não se restringe a entrega da coisa, mas fazê-la de forma  livre e desembaraçada de vícios. Essa consiste na efetiva garantia pela evicção e pelos vícios redibitórios.

VENDA POR AMOSTRA
            Art. 484 do atual Código Civil:
Se a venda se realizar a vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-a que  o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que elas correspondem. Parágrafo único: prevalece a amostra, protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
            Segundo o artigo em voga, a amostra, o protótipo ou o modelo devem ser idênticos ao objeto do contrato apresentado para venda. A finalidade da venda por amostra é a simplificação do processo, reduzindo custos de transportes e maiores  entraves no exame de  coisa a ser adquirida. Lembrando que as amostra devem, necessariamente, apresentar as mesmas características do objeto da venda.
            Maria Helena Diniz (2010) em relação a compra e venda por amostra (reprodução integral da coisa com suas qualidades e características), modelo (desenho ou imagem acompanhado de informações) ou protótipo (primeiro exemplar do objeto criado) se refere ao direito do comprador de recusar  coisa vendida nestas condições, quando o objeto do contrato de compra e venda não condiz com as condições prometidas. Nesse caso, o comprador poderá se recusar a receber o produto no ato do recebimento e, poderá pedir, em juízo, a competente vistoria ad perpetuam rei memoriam, em que se baseará para a ação de rescisão do contrato, com indenização das perdas e danos.

VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM
            Tal tipo de venda é mais comum em imóveis rurais, embora seja possível sua aplicação em imóveis urbanos. Na venda Ad Mensuram diz o artigo 500 em seu parágrafo 1º, que:
O art . 500,CC/02 Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
           
            É o tipo de vanda em que determina a área do imóvel vendido, estipulando-se o preço por medida de extensão. O adquirente poderá exigir o complemento da área, ou na impossibilidade, reclamar a resolução do negócio ou a redução do preço, em caso de incompatibilidade entre a extensão vendida e a efetivamente real (Diniz 2010).

VENDA AD CORPUS
             Esse tipo de venda pressupõe-se que o comprador adquire o imóvel conhecendo-o em sua extensão e dimensão. Ficando assim, impossibilitado de declamar complemento da área ou redução de preço, ou seja, presume-se que o comprador tenha pago preço global por aquilo que viu e conheceu (art. 500, § 3º, CC/02: Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisas certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referencia às suas dimensões, ainda que  não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus).
            Em situações como essa, o vendedor, aliena o imóvel como corpo certo e determinado, como por exemplo: Rancho São Pedro, logo, o comprador  não poderá  exigir o implemento da área nem  devolução do excesso, pois o adquiriu pelo conjunto e não  em atenção à área declarada (Diniz 2010).

CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA
            Dentre as chamadas Cláusulas especiais estão: A Retrovenda; Da Venda a contento e da Sujeita a prova; Da Preempção ou preferencia; Da Venda com reserva de domínio; Da venda sobre documentos (Diniz  2010).
            Pela cláusula da Retrovenda, ao vendedor de coisa imóvel reserva-se o direito de recobrar, no prazo decadencial de 03 (três) anos, ininterruptos, contado do dia em que se concluiu o contrato, o que vendeu, restituindo o preço recebido acrescido das despesas feitas pelo comprador.  Caso o vendedor, no prazo decadencial, não exerça o seu direito de resgate, a venda torna-se-à irretratável e a  propriedade não mais  será  resolúvel.
Art. 505,CC/02: O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de de decadência de três anos, restituindo o preço  recebido e re-embolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

            Em relação às Cláusulas Da Venda a contento e da Sujeita a prova, na primeira fica reservado ao comprador o direito de rejeitar a coisa se não lhe aprouver, dependendo de sua exclusiva apreciação (art. 509,CC/02). Segundo Maria Helena Diniz (2010), a compra e venda, qualquer que seja seu objeto,comporta tal cláusula, que, com frequência se insere no contrato de compra de gêneros que se costuma provar, medir, pesar, etc.
Art. 509, CC/02: A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que  a coisa lhe tenha sido entregue; e não se  reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
           
            Portanto, no silencio do adquirente, a venda a contento fica sob condição suspensiva, em regra geral, somente dada por finalizada mediante manifestação, por parte do comprador, de sua aceitação acerca da coisa recebida.
            Na Cláusula da venda sujeita a prova (art. 510, CC/02), diz Maria Helena Diniz (2010) que:
Toda venda que se sujeitar a prova presume-se 'juris et de jure' estar sob condição suspensiva, perfazendo-se se,  feita a experimentação, a coisa tiver as qualidade asseguradas pelo vendedor e puder ser utilizada para  atender o fim a que  se  destina. Logo, o adquirente não poderá recusá-la, arbitrariamente, por ser a  condição  puramente potestativa proibida por lei, se for suspensiva. Se por ventura, o comprador não quiser tornar o negócio definitivo, tendo a coisa a qualidade enunciada e a  idoneidade para  atingir sua  finalidade, viabilizará a execução  judicial do contrato e responderá pelas perdas e danos.

            Pela Cláusula Da Preempção ou preferencia, o comprador, ao vender ou dar em pagamento o imóvel adquirido, obriga-se a oferecê-lo ou dar preferencia ao vendedor primitivo que, se assim o desejar poderá adquiri-lo (art. 513, CC/02).
Art. 513, CC/02: A preempção, ou preferencia, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa  que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para  que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Parágrafo único: O prazo para exercer o direito de preferencia não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

             Como de pode perceber o  preferente não tem outro direito senão o de recomprar a coisa, obedecendo o prazo decadencial previsto no parágrafo único do artigo acima. Portanto, no exercício da preempção, ficará o preferente obrigado a pagar o mesmo valor  oferecido a terceiros, em condições iguais (art. 515, CC/02).
            Segundo a Cláusula Da Venda com reserva de domínio, art. 521,CC/02: Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Trata-se da reserva de domínio, pelo alienante para si, quando se estipula em contrato de compra e venda, em regra de coisa móvel infungível (art. 523, CC/02), tal reserve de domínio e a posse indireta da coisa persiste até a realização do pagamento integral do preço. Ex.: eletrodomésticos, carro (leasing), etc. A infungibilidade do bem é meio de garantia do pagamento. Infere-se disso que, tal entrega não é definitiva, mas condicionada à quitação das prestações.
            Pela Cláusula da Venda sobre documentos (art. 529, CC/02):
Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos  documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem , não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
           
            Segundo Diniz (2010) a venda sobre documentos, tem por base os usos e costumes, segundo a autora é utilizado nos negócios de importação e exportação, ou seja, nas vendas internacionais, ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado e na venda de mercadoria depositada, representada pelo conhecimento de depósito e pelo warrant.
             Nesse tipo de compra a tradição é substituída pela entrega do título-representação e de outros documentos exigidos contratualmente, por exemplo, a duplicata. O vendedor estará liberado da obrigação com a entrega do documento, podendo exigir o preço, e o adquirente de posse do documento, poderá reclamar a entrega da mercadoria. Esta Cláusula coloca o comprador em condição de impossibilidade de recusar-se a efetuar o pagamento, se toda a documentação estiver em ordem, alegando defeito de qualidade ou do estado do objeto do contrato, salvo se tal vício já esteja comprovado, no momento da recusa.

CONSIDERAÇÕES FINAIS
            O Código Civil Brasileiro/2002, disciplina a compra e venda, sob a égide das disposições gerais, nos artigos  481 a 504 e as cláusulas especiais nos artigos 505 a 532.
            O contrato de compra e venda, considerando seus elementos constitutivos, tem-se por acabada e perfeita, a venda, quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento. A coisa ou bem deve ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, ser individualizada, ser disponível ou estar em comércio e apresentar a disponibilidade para ser transferida ao comprador. Em relação ao preço, deve apresentar característica pecuniária, por caracterizar soma em dinheiro. O consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais condições acordadas mediante o negócio jurídico, o que pressupõe o poder do vendedor, em dispor da coisa, sendo necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de contrair obrigação.


REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 15ª edição. rev. atual.- São Paulo: Saraiva, 2010.

MONTEIRO, JOÃO. In: ACQUAVIVA, Marcus Cláudio. Dicionário Jurídico Brasileiro. São Paulo: Jurídica Brasileira, 2006.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. 7ª edição. São Paulo: Atlas, 2007.